Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ quý vị!





 

Luật đầu Tư Bất động Sản Tại Síp
 

Đầu Tư Nước Ngoài Trong Lĩnh Vực Bất động Sản 


Nằm ở phía đông Địa Trung Hải, Cộng hòa Síp là điểm nối giữa Châu Âu, Châu Á, Trung Đông và Châu Phi. Quốc gia này trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào một số thế mạnh như hệ thống pháp luật minh bạch và chặt chẽ, quy chế thành viên Liên minh Châu Âu, cơ sở hạ tầng tốt, giao thông liên lạc kết nối với thế giới, chi phí sống thấp, khí hậu ôn hòa, người dân mến khách...
  


Nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại Cộng hòa Síp được xếp vào một trong 4 nhóm kiều dân nước ngoài sau :
  

• Người già hưu trí. Rất nhiều người lớn tuổi đã chọn đảo Síp để tận hưởng tuổi già. Chính vì vậy, chính quyền Síp đã ban hành một loạt các biện pháp hỗ trợ người lớn tuổi như giảm thuế thu nhập đối với tiền lương hưu nhận từ nước ngoài. Người hưu trí sẽ được miễn thuế đối với mức thu nhập ở dưới 3417 euro/năm. Ngoài mức thu nhập trên, mức thuế được ấn định là 5%. 

Bên cạnh đó, người về hưu còn được hưởng ưu đãi trong trường hợp quốc gia gốc mà họ mang quốc tịch có ký kết hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Cộng hòa Síp. Hiện nay, Síp đã ký kết thỏa thuận trên với hơn 40 quốc gia và đang trong quá trình đàm phán với 20 quốc gia khác. Ngoài ra, tài sản thừa kế không bị đánh thuế tại quốc gia này. 

 


• Thường trú nhân theo diện kinh tế. Thành phần bao gồm những người nước ngoài định cư lâu dài hoặc ngắn hạn với công việc kinh doanh riêng hoặc làm việc cho một công ty địa phương, hoặc cho một công ty nước ngoài hoạt động tại quốc gia này. Nhóm kiều dân này thường thích mua nhà riêng để ở hơn là đi thuê nhà. Một số công ty nước ngoài cũng mua nhà đáp ứng nhu cầu ăn ở của đội ngũ quản lý cao cấp. 

 

• Nhà đầu tư cá nhân với mục đích nghỉ dưỡng và đầu cơ địa ốc. Nhiều người nước ngoài mua bất động sản phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, tận hưởng tuổi già khi về hưu hoặc bán đi kiếm lời nếu thấy được giá. Lợi nhuận thu có thể được chuyển về nước sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập.  

 


• Nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp. Thành phần này bao gồm các cá nhân và các công ty chuyên đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch, thương mại và công nghiệp tại Cộng hòa Síp trên cơ sở tận dụng những thế mạnh của quốc gia này như vị trí địa lý, khí hậu, cơ sở hạ tầng, chính sách thuế ưu đãi cho người nước ngoài. 
  

Hỗ Trợ Pháp Lý

Phần lớn các công ty phát triển địa ốc tại Cộng hòa Síp đã được thành lập từ lâu đời và có uy tín. Quốc gia này cũng sở hữu hệ thống pháp luật minh bạch, chặt chẽ và ngành dịch vụ tài chính chuyên nghiệp mang đẳng cấp thế giới. Tuy nhiên, do những quy định và thủ tục pháp lý trong lĩnh vực đất đai của các quốc gia đều phức tạp, vì vậy sự hỗ trợ pháp lý hiệu quả và tin cậy ngay từ những bước đi đầu tiên rất cần thiết đối với nhà đầu tư nước ngoài nhằm hạn chế những rủi ro và những kết quả không mong muốn.
  

 

Dưới đây là một số nét chính về luật pháp của Cộng hòa Síp đối với quyền sở hữu đất đai, các quyền lợi gắn liền với bất động sản cũng như quy định về chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là những giao dịch địa ốc liên quan tới nhà đầu tư nước ngoài. 

 

Hiến Pháp Cộng Hòa Síp 

Đề cao sự bình đẳng của tất cả mọi người không phân biệt quốc tịch, Hiến pháp Cộng hòa Síp đưa ra các quy định cơ bản để bảo vệ các quyền con người dựa trên nguyên tắc không phân biệt đối xử. Mọi cá nhân đều có quyền yêu cầu cơ quan công quyền làm rõ trách nhiệm của mình khi có hành vi vi phạm đối với các quyền cơ bản của con người. Chính quyền phải nhanh chóng trả lời nguyện vọng của người dân trong thời hạn 30 ngày.

  

Ngoài ra, cá nhân có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình tại bất kỳ tòa án có thẩm quyền tại Síp và tại Tòa án Nhân quyền Châu Âu.  

Quyền sở hữu bất động sản được coi là một trong những quyền cơ bản của con người. Điều này đã được quy định tại điều 23 Hiến pháp Cộng hòa Síp. Bên cạnh đó, việc bảo hộ quyền sở hữu đất đai còn được bổ sung bằng Đạo luật số 15/1962 về quyền sở hữu với nội dung như sau :
  


Người nước ngoài sở hữu tài sản tại Cộng hòa Síp được hưởng tất cả các quyền sở hữu dành cho công dân Síp. Quyền sở hữu bất động sản của họ cũng được pháp luật sở tại bảo hộ.


Đạo Luật Hợp đồng Và Bộ Luật Dân Sự 

Đây là những nền tảng pháp lý cơ bản điều chỉnh mọi hoạt động mua bán tại quốc gia này trong đó có hoạt động chuyển nhượng bất động sản đồng thời quy định các biện pháp giải quyết tranh chấp. Được xây dựng từ thời kỳ thuộc địa của Anh, phần lớn quy định của các sắc luật này đều dựa trên hệ thống pháp luật của mẫu quốc. Cho dù có một số đã thay đổi theo thời gian, các quy định trên đều mang tinh thần tương tự của Luật pháp Anh Quốc.
  

Đạo luật Hợp đồng quy định các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện dưới dạng văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan và dán tem thu lệ phí chứng thực.

Mọi tranh chấp pháp lý liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều được điều chỉnh bằng luật pháp sở tại và được thụ lý tại các tòa án của Cộng hòa Síp. Tuy nhiên trong một vài trường hợp đặc biệt, các bên liên quan có thể chọn các cơ chế pháp luật khác để giải quyết tranh chấp.
  


Đạo Luật Tem Thuế

Đạo luật này quy định lệ phí tem thuế công chứng đối với các hợp đồng thương mại dựa trên mức giá cả giao dịch dưới đây :
  
• Đối với ngưỡng giao dịch dưới 170 860 euro, tiền tem thuế tương đương 1,5 ‰ giá trị giao dịch; 

• Đối với ngưỡng giao dịch trên 170 860 euro, tiền tem thuế tương đương 2‰ giá trị giao dịch.
  

Thiếu tem thuế, hợp đồng giao dịch vẫn có giá trị nhưng văn bản trên sẽ không được sử dụng trong trường hợp giải quyết tranh chấp pháp lý hoặc đăng ký thủ tục thay đổi quyền sở hữu trong sổ địa bạ. Hợp đồng không tem công chứng chỉ có giá trị khi được đóng dấu xác nhận hoàn thành nghĩa vụ lệ phí công chứng tại thời điểm thực hiện. Trong trường hợp này, các bên liên quan sẽ phải đóng tiền phạt, tùy thuộc giá trị giao dịch và hiệu lực của hợp đồng có liên quan.
  

Luật Bất động Sản

Được ban hành vào năm 1946 với mục đích thay thế luật đất đai được đế chế Ottoman áp đặt trước đó, luật kinh doanh bất động sản được coi là cẩm nang hướng dẫn chi tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản như thời hạn và quyền sử dụng, thủ tục đăng ký và cách thức đánh giá trong hệ thống đăng ký địa bạ của Cộng hòa Síp. Sổ đăng ký địa bạ là văn kiện duy nhất ghi lại những thay đổi pháp lý của mỗi mảnh đất đồng thời cũng là tư liệu đối chiếu đối với thời điểm hiện hành. Quyền sở hữu đối với đất đai được xác định và được bảo đảm. Tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đều được pháp luật bảo hộ.

 

Cộng hòa Síp là một trong số ít các quốc gia trên thế giới duy trì được hệ thống đăng ký địa bạ chính xác và hiệu quả. Ngày nay, với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin, thủ tục đăng ký đất đai tại đây ngày càng được cải tiến và hoàn thiện không ngừng.

Theo điều 40 của Luật bất động sản Cộng hòa Síp, việc sở hữu bất động sản hoặc quyền sở hữu bất động sản chỉ có giá trị pháp lý thông qua việc đăng ký tại văn phòng địa chính với các thủ tục theo pháp luật quy định. Việc đăng ký phải do chính người chủ sở hữu bất động sản thực hiện. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản do cơ quan địa chính ban hành xác lập và bảo hộ quyền sở hữu đồng thời tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

 

Luật Chuyển Nhượng đất đai

Theo quy định của luật chuyển nhượng đất đai, người mua bất động sản có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng việc nộp bản sao chứng thực hợp đồng mua bán tại văn phòng địa chính trong vòng sáu tháng kể từ thời điểm chuyển nhượng. Với thủ tục này, người bán không thể tiến hành chuyển nhượng hoặc sử dụng quyền sở hữu vào mục đích khác trong thời gian chờ đợi hợp đồng ký kết có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, trong trường hợp người bán từ chối trao quyền sở hữu tài sản cho người mua, người mua có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án để đảm bảo quyền lợi của mình.  

 

Chuyển Nhượng Trong Luật Bất động Sản 

Khái niệm "cá nhân nước ngoài" trong đạo luật này được hiểu là một cá nhân không mang quốc tịch Síp, bao gồm công dân EU hoặc công dân nước thứ ba.

Theo quy định của đạo luật này, người nước ngoài khi tiến hành mua bất động sản tại Síp phải tuân thủ không chỉ những quy định chung trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản mà còn những chế tài riêng trong việc quản lý và bảo hộ pháp lý đối với nhà đầu tư nước ngoài.
  


Khái niệm "nước ngoài" được hiểu với nghĩa rộng hơn bao hàm một cá nhân không mang quốc tịch Síp, một công ty Síp thuộc quyền sở hữu của công dân nước ngoài, một công ty nước ngoài hoạt động tại Síp, hoặc quỹ quản lý tài sản ủy thác nước ngoài. Khái niệm này không bao gồm:

• Công dân Síp sinh sống tại nước ngoài;
• Công dân nước ngoài kết hôn với công dân Síp, không ở trong tình trạng sống ly thân theo quyết định của tòa án có thẩm quyền; hoặc 
• Công dân EU thường trú và làm việc cho công ty Síp hoặc công ty mang quốc tịch EU có trụ sở chính tại Cộng hòa Síp, từ ngày 1 tháng 5 năm 2004.
• Quỹ quản lý tài sản ủy thác nước ngoài được định nghĩa là loại hình quản lý tài sản mà người thụ hưởng hoặc một trong những người thụ hưởng không mang quốc tịch Síp dựa trên thỏa thuận hay hợp đồng bằng văn bản hay bằng miệng. Kiều dân nước ngoài sẽ không phải là chủ sở hữu tuyệt đối nhưng có quyền sở hữu tài sản để phục vụ cho người thứ ba trên cơ sở tin tưởng lẫn nhau.


Khái niệm "chuyển nhượng bất động sản" bao gồm:

• Việc tài trợ hoặc mua lại hợp đồng cho thuê bất động sản với khoảng thời gian tối đa là 33 năm;
• Mua lại cổ phần công ty được đăng ký thành lập tại Cộng hòa Síp hoặc trên các vùng đất thuộc chủ quyền của Vương quốc Anh. Công ty này đang sở hữu bất động sản nằm trên các vùng lãnh thổ trên với điều kiện đa số cổ phần của công ty này thuộc về các cổ đông nước ngoài. Đối với trường hợp này, pháp nhân trên được xếp vào dạng công ty Síp thuộc quyền sở hữu của công dân nước ngoài ; và

• Thành lập quỹ quản lý tài sản ủy thác trong đó kiều dân nước ngoài tham gia một phần hoặc toàn phần vào việc cho thuê bất động sản với hợp đồng thuê có thời hạn trên 33 năm hoặc tham gia góp cổ phần vào công ty kinh doanh cho thuê bất động sản.

Theo quy định của Luật chuyển nhượng bất động sản, người nước ngoài mong muốn sở hữu bất động sản tại Cộng hòa Síp cần phải xin giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng nước này. Thông thường, giấy phép sẽ được cấp nhanh chóng đối với những người có nhu cầu mua căn hộ, nhà riêng hoặc thửa đất với diện tích không quá 4000 m² với mục đích biến nơi đây thành nơi cư trú duy nhất của người mua và người thân trong gia đình của mình.
  


Từ ngày 1 tháng 5 năm 2009, công dân của các nước thành viên Liên minh Châu Âu được quyền mua bất động sản tại Cộng hòa Síp dưới dạng căn hộ, nhà ở, thửa đất phục vụ mục đích cư trú hoặc đầu tư kinh doanh mà không cần xin giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng Síp.

Quy định này cũng được áp dụng đối với các pháp nhân được thành lập trong Liên minh Châu Âu.
  
Thành viên gia đình của người mua cũng có thể được phép mua bất động sản với điều kiện độc lập về mặt tài chính và nơi cư trú. Ví dụ trường hợp, con cái của đương đơn có gia đình riêng và công việc kinh doanh riêng. Giấy phép mua bất động sản chỉ được sử dụng vào mục đích cư trú, không được sử dụng vào việc cho thuê hay kinh doanh. Quy định này được nới lỏng đối với công ty nước ngoài hoạt động tại Síp theo đó doanh nghiệp được phép mua nhà ở hoặc căn hộ phục vụ mục đích kinh doanh hay chỗ ở dành cho nhân viên, lãnh đạo của công ty.
  


Theo phụ lục T của thỏa thuận thành lập nước Cộng hòa Síp, công dân Anh Quốc có thể tự do mua đất tại quốc gia này mà không cần xin giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng. Tuy nhiên, quy chế ưu đãi này chỉ được dành cho một số kiều dân Anh đã cư trú tại đây từ khi thành lập nước Cộng hòa Síp. Quy chế này được ghi chú trong hộ chiếu của những cá nhân liên quan. Vợ và con cháu trong gia đình của họ sẽ tự động được hưởng quyền lợi tương tự. 

Cho dù thủ tục xin giấy phép mua nhà tại Hội đồng Bộ trưởng kéo dài tới 12 tháng, người mua nhà vẫn có thể tiến hành thủ tục mua bán trong thời gian chờ đợi. 

Sau khi giấy phép được chính quyền sở tại cấp và hồ sơ đăng ký được hoàn tất, người mua nhà sẽ không phải chịu bất cứ ràng buộc nào khác. Anh ta có thể bán hoặc toàn quyền sử dụng căn nhà theo mong muốn của mình. Ngoài ra, tài sản này cũng được chuyển cho người thừa kế mà không cần phải xin phép chính quyền để làm thủ tục đăng ký.

Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ thông tin tại văn phòng địa chính sở tại để đảm bảo rằng bất động sản liên quan không bị vướng mắc vào các thủ tục hành chính hoặc nghĩa vụ tài chính. Cần lưu ý rằng những vướng mắc trên có thể cản trở đến quá trình đăng ký quyền sở hữu một khi hợp đồng chuyển nhượng đã được nộp lên văn phòng địa chính.
Thay vì tìm cách luồn lách những quy định chặt chẽ của chính quyền Síp thông qua việc mua lại tài sản của một công ty được thành lập tại một quốc gia thành viên EU khác, phần lớn kiều dân nước ngoài thuộc quốc gia thứ ba, thường chọn cách làm truyền thống bằng cách xin giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng Síp trước khi mua bất động sản. Thông thường, giấy phép được cơ quan chức năng nhanh chóng cấp cho người nước ngoài thực sự có nhu cầu mua căn hộ, nhà hay một thửa đất với diện tích khoảng 4000 m² để xây dựng thành nơi cư trú cho mình và người thân trong gia đình.

 

 

Chuyển Nhượng Tài Sản

Việc chuyển nhượng bất động sản có thể được thực hiện ngay khi nhận được giấy phép mua nhà. Phí chuyển nhượng thường do người mua trả dựa trên giá chào mua, hoặc trong vài trường hợp, dựa theo giá cả trên thị trường bất động sản. Đối với giá trị giao dịch dưới mức 85 340 euro, lệ phí được tính ở mức 3% tổng giá trị hợp đồng; đối với giao dịch trên mức 85 340 euro, lệ phí được tính ở mức 5%. Đối với giá trị giao dịch trên 170.860 euro, lệ phí được tính ở mức 8%.
Như vậy, lệ phí chuyển nhượng đối với bất động sản trị giá 250000 euro sẽ được ước tính vào khoảng 13165,60 euro (85430 x 3% + 85 430 x 5% + 79140 x 8%)

Công dân Síp và người nước ngoài có thể vay thế chấp tại ngân hàng Síp để mua bất động sản.
  


Luật cho vay thế chấp (Đạo luật số 9/1965)
  

Đạo luật này quy định các thủ tục cho vay thế chấp để mua bất động sản cũng như hoạt động chuyển nhượng đối với tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp cũng sẽ được ghi chú vào sổ địa bạ.

 

Đạo Luật Kiểm Soát Giá Nhà Cho Thuê

Hợp đồng thuê nhà ở tại Cộng hòa Síp được điều chỉnh theo Luật Hợp đồng và một số điều khoản của Luật kiểm soát giá nhà cho thuê nhằm bảo vệ người thuê nhà trước một vài nguy cơ bị trục xuất.
 

Luật kiểm soát giá nhà cho thuê không áp dụng đối với những trường hợp không phải là công dân Síp. (Công dân EU được hưởng quyền lợi như công dân Síp).

Hợp đồng cho thuê bất động sản với thời hạn trên 15 năm cần phải đăng ký với cơ quan địa chính và thủ tục phải được hoàn tất trong vòng ba tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng. Thủ tục này đem lại cho người đi thuê một số lợi thế trong đó đặc biệt là quyền đàm phán hợp đồng thuê nhà.

Người nước ngoài không được phép cho thuê bất động sản với thời hạn quá 33 năm nếu không được sự đồng ý của Hội đồng Bộ trưởng Síp. Họ không được phép cho thuê trụ sở làm việc với mục đích kinh doanh. 

Đăng Ký Nhận Bản Tin
Hãy đăng ký nhận bản tin để được cập nhật thông tin về chương trình định cư của CJ International Group Inc..


Tài liệu chương trình cho Luật đầu Tư Bất động Sản Tại Síp
Nhận Link Download