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Le Droit Immobilier à Chypre
 


Les Investissements Etrangers & Les Biens Immobiliers

L'emplacement de Chypre en Méditerranée orientale au carrefour de l'Europe, de l'Asie, du Moyen-Orient et de l'Afrique, son système juridique fiable et transparent, combiné à son adhésion à l'UE, d'excellentes infrastructures qui vont de pair avec une communication fiable avec les autres pays au niveau mondial, le coût relativement faible de la vie, l'excellent climat et l'hospitalité de ses habitants, sont quelques-unes des raisons qui ont fait de Chypre un pays attrayant pour les investisseurs étrangers.
  
Les non-Chypriotes qui investissent dans des biens immobiliers à Chypre peuvent généralement être classés dans une des quatre principales catégories suivantes:
  

Les résidents retraités. Beaucoup de gens choisissent de s'installer durablement à Chypre pour leur retraite. Un certain nombre de mesures d'incitations sont disponibles pour les personnes qui sont à la retraite, y compris une très faible imposition des revenus de pension provenant de l'étranger. La première tranche de€ 3417 par an de ce revenu est exempt d'impôt et le reste est soumis à un impôt de seulement 5%.

Les retraités peuvent également profiter, dans certaines circonstances, des avantages de toute convention de double imposition qui est en vigueur dans leur pays d'origine s'il a été conclu avec Chypre. Les traités de double imposition qui sont en place couvrent plus de 40 pays, et plus de 20 autres sont en cours de négociation. Dernier point, mais non le moindre, il n'y a pas de droits de succession à Chypre.
 
  
Les résidents économiquement actifs. Cette catégorie croissante inclut les non-Chypriotes qui vivent indéfiniment ou pour une période de temps déterminée à Chypre en tant que salariés, soit de leur propre société de commerce international ou bien d'une entreprise locale ou internationale, et qui choisissent d'acheter leur maison personnelle à Chypre plutôt que de vivre dans un bien immobilier loué. Cela comprend également les sociétés d'affaires internationales qui achètent des maisons pour leurs administrateurs.
 
  
Les vacanciers et les spéculateurs. Beaucoup de gens achètent des biens immobiliers pour les vacances, souvent avec comme plan la résidence permanente à Chypre une fois le temps de la retraite venu, ou de vendre avec un bénéfice à un stade ultérieur. Les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers peuvent être rapatriés, et sont soumis à l'impôt sur les gains en capital.
 
  
Les investisseurs commerciaux. Ce sont des individus et des entreprises qui acquièrent un bien à Chypre pour le tourisme, pour buts commerciaux ou à des fins industrielles, faisant usage de l'emplacement et du climat de Chypre, de son excellente infrastructure et des différentes incitations offertes à ces fins, en particulier dans le domaine de la fiscalité pour les étrangers.


  
Assistance Légale

La plupart des développeurs de biens immobiliers à Chypre sont établis de longue date et sont fiable. Chypre possède un système juridique transparent et bien réglementé, des services professionnels et financiers de classe mondiale qui sont disponibles dans les grandes villes. Néanmoins, comme dans tous les pays, à cause de la complexité de la législation sur les biens immobiliers et les formalités qui doivent être prises en considération, il est impératif de demander et d'obtenir des conseils juridiques fiables et efficaces dès le début afin d'éviter des résultats désagréables et des conséquences indésirables ultérieurement.
  
Ce qui suit est une brève analyse des principales caractéristiques de la législation de Chypre visant à la protection de la propriété immobilière et de ses droits relatifs, aux biens immobiliers, et au règlement des transactions associées, en particulier là où les investisseurs étrangers sont concernés.
  


 
La Constitution de Chypre

La Constitution de Chypre établit l'égalité de toutes les personnes, indépendamment de leur nationalité et comprend des dispositions pour la protection des droits de l'homme et de toutes les personnes sans discrimination. Toute violation par une autorité administrative des droits fondamentaux d'une personne permet à cette personne de demander à l'autorité en question de remédier à la situation. L'autorité dispose d'un délai de 30 jours au cours desquels elle doit donner une réponse rapide à la demande.
  
En outre, une telle personne a libre accès à un tribunal compétent à Chypre, ainsi qu'accès à la Cour Européenne des droits de l'homme.
  
Le droit de propriété des biens immobiliers est considéré comme l'un des droits de l'homme fondamentaux en vertu de la Constitution de Chypre et comme tel, il est très bien protégé par l'article 23 de la Constitution. Une protection supplémentaire est donnée par l'acquisition forcée de la loi n ° 15/1962 sur la propriété, décrit ci-dessous.
  
Les non-Chypriotes qui possèdent des biens à Chypre jouissent de tous les droits de propriété qui sont à la disposition des citoyens de Chypre et peuvent être assurés que leur propriété immobilière est absolument protégée.

 

 

La Loi Sur Le Contrat et La Loi De Procédure Civile

Ces lois réglementent les transactions de toutes sortes, y compris celles relatives à aux biens immobiliers, et énoncent les procédures suivies par les tribunaux pour régler les différends. Ils sont originaires du temps où Chypre était une colonie britannique et sont dans une large mesure basés sur le modèle de leurs homologues anglais. Bien qu'ils aient été soumis à des modifications au cours des dernières années, ils sont toujours semblable au modèle anglais.
  
La loi sur le contrat prévoit que les contrats à l'égard des biens immobiliers doivent être faits par écrit, dûment estampillés, correctement signés et contresignés.
  
Tous les différends découlants de transactions concernant les biens immobiliers sont régis par les lois de Chypre et sont soumis à la juridiction des tribunaux de Chypre. Les parties, cependant, peuvent, dans certaines circonstances accepter la compétence concurrente d'autres tribunaux ou soumettre tout différend à un arbitrage avant de recourir à une procédure judiciaire.
  
 


La Loi Sur Le Timbre

La loi sur le timbre définit les timbres fiscaux à payer sur les contrats en conformité avec le prix d'achat comme suit:
  

  
L'absence de timbre fiscal ne rend pas un contrat nul, mais un contrat non estampillés ne peut ni être utilisé pour des procédures judiciaires ni pour le transfert de propriété des biens au registre foncier. Un contrat non estampillés peut être utilisé par une procédure de transférer de la propriété immobilière à condition qu'il soit correctement estampillé au moment d'une telle utilisation, dans ce cas, une amende est également imposée en fonction de la valeur et la date d'exécution du contrat concerné.
  
  
 


La Loi Sur Les Biens Immobiliers

Cette loi a été promulguée en 1946, en remplacement de la loi foncière ottomane qui avait prévalu jusque-là. Elle est considérée comme le A à Z des biens immobiliers à Chypre, qui traite de toutes les questions concernant le mandat, l'enregistrement, la disposition et l'évaluation de biens immobiliers dans le cadre du système d'enregistrement foncier de Chypre, dans lequel les biens immobiliers sont définis, reconnus et valorisés. Le registre foncier est unique, par sa fonction car l'historique de chaque lopin de terre est retracé à la date de l'étude présente. Les droits fonciers sont définis et garantis et donc toutes les transactions relatives aux biens immobiliers sont protégées.
  
Chypre est l'un des rares pays au monde à maintenir un tel système d'enregistrement précis et efficace. En outre, avec l'avènement de l'informatisation, il est prévu que tous les services d'enregistrement des terres seront davantage améliorés et accélérés.
  
L'article 40 de la loi sur les biens immobiliers prévoit que la propriété de biens immobiliers ou de droits immobiliers ne peut être acquise que par l'enregistrement au registre foncier, à travers la procédure décrite dans la loi et qu'un tel enregistrement ne peut être effectué que par le propriétaire enregistré du bien. Les certificats d'enregistrement (des titres de propriété) émis par le registre foncier définissent la propriété et facilitent les transactions relatives à la propriété.
  
 


 
La Vente Du Droit Foncier

En vertu de cette loi, un acheteur de biens immobiliers peut fixer le recours de l'exécution d'achat par le dépôt d'une copie dûment estampillée du contrat au registre foncier dans les six mois à compter de la date de son exécution, empêchant ainsi le vendeur de transférer la propriété ailleurs aussi longtemps que le contrat est valable et efficace. En outre, si le vendeur refuse de transférer la propriété, dans certaines circonstances, l'acheteur peut demander au tribunal de rendre une ordonnance pour le transfert de la propriété en son nom.
  
 
 


L'acquisition De Biens 

Le mot "étrangers" dans cette loi se réfère à des personnes non-Chypriotes, qu'ils soient citoyens de l'UE ou ressortissants de pays tiers.
  
Selon cette loi, les non-Chypriotes en ce qui concerne l'achat de biens immobiliers à Chypre, en plus de suivre les règles générales qui régissent ces opérations, sont également tenus de se conformer à des formalités particulières et sont confrontés à certaines restrictions, qui visent à la bonne maîtrise des investissements étrangers et à la protection des investisseurs étrangers.
  
Le terme "étranger" est défini comme toute personne qui n'est pas un citoyen de la République de Chypre et comprend une entreprise locale contrôlée par des non-résidents, une société étrangère et une société de fiducie en faveur d'une personne étrangère. Il ne comprend pas:

  
 
Le terme "acquisition de biens immobiliers" comprend:
  

Sous la loi d'acquisition de biens immobiliers (par des étrangers), un non-chypriote qui souhaite acquérir des biens immobiliers nécessite l'autorisation préalable du Conseil des ministres. Normalement, l'autorisation est habituellement accordée aux étrangers de bonne foi pour acquisition d'un appartement ou d'une maison ou d'un lopin de terre ne dépassant pas trois dunums (environ 4000 m 2) pour la construction d'une seule maison pour en faire une résidence uniquement pour l'acheteur et sa famille.
  
Depuis le 1er mai 2009, les citoyens d'autres Etats membres de l'UE ont le droit d'acquérir des biens immobiliers à Chypre sous la forme de maisons, appartements, terrains et sites de construction ou à des fins d'investissement sans avoir de licence du Conseil des ministres.
  
Il va de même pour les personnes morales constituées dans un autre Etat membre de l'UE.
  
Les membres de la famille d'un acheteur peuvent également acquérir leur propre bien immobilier, à condition qu'ils soient complètement indépendants de l'acheteur, à la fois financièrement et résidentiellement, tels que les enfants mariés ayant leur propre famille et leur propres affaires. L'autorisation est accordée pour un usage personnel, et non pas pour une location ou une utilisation commerciale. Cette règle est assouplie pour les entreprises internationales qui sont autorisées à acquérir des locaux commerciaux, ainsi que des maisons et appartements dans des résidences pour leurs employés ou pour leurs administrateurs.
  
Les sujets britanniques classés comme "Résidents Britanniques" conformément à l'annexe T du traité de création de la République de Chypre, peuvent librement acquérir des terres à Chypre sans le permis du Conseil des Ministres. Ce privilège a été accordé à certains sujets britanniques qui étaient résidents au moment de la création de la République de Chypre; il est enregistré dans leurs passeports et il est étendu à leurs conjoints et descendants.

Même si cela peut prendre jusqu'à 12 mois pour le Conseil des ministres afin de délivrer un permis, les acheteurs ont le droit d'occuper la propriété immobilière dans l'intervalle.
  
Après que le permis ait été délivré et la propriété ait été enregistrée au nom de l'étranger, aucune autre restriction n'est imposée et il peut vendre ou librement disposer du bien par testament ou autre contrat. En outre, il n'est pas nécessaire pour l'héritier légal d'obtenir un permis afin de se voir enregistrer la propriété en son nom.
  
Avant de conclure un contrat pour l'achat de biens immobiliers, un acheteur éventuel doit toujours faire une demande de recherche au registre foncier pour s'assurer que la propriété est libre de toute charge ou frais. Il convient de noter qu'aucune de ces charges ne peuvent affecter le droit de représentation spécifique après que le contrat ait été déposé auprès du registre foncier.
  
Bien qu'il soit relativement facile de contourner les restrictions imposées par l'acquisition de biens par une société constituée dans un autre État membre de l'UE, il est tout aussi simple pour la plupart des ressortissants de pays tiers qui souhaitent acquérir des biens immobiliers à Chypre de suivre la voie traditionnelle d'obtention de l'autorisation du Conseil des ministres afin d'acquérir des biens. L'autorisation est normalement accordée et cela est une question de routine pour les étrangers de bonne foi en ce qui concerne l'acquisition d'un appartement, d'une maison ou d'un lopin de terre ne dépassant pas trois dunums (environ 4000 mètres carrés) afin d'y construire une seule maison et en faire une résidence uniquement pour l'acheteur et sa famille.

 

Transfert De Biens

Le transfert de biens immobiliers peut être effectué une fois que l'autorisation d'acquisition a été accordée. Les frais de transfert sont à payer par l'acheteur sur le prix d'achat ou, dans certains cas, sur la valeur du marché immobilier actuel. La première tranche de € 85 340 est facturée à 3%; puis la tranche suivante de € 85 430 est facturée à 5%. Tout excédent au-dessus de € 170 860 est facturé à 8%.
  
Ainsi les frais de transfert sur une propriété immobilière au prix de 250 000 € sera de € 13,165.60 (85430 @ 3% plus 85 430 @ 5% plus 79140 @ 8%)
  
Les Chypriotes et les non-Chypriotes peuvent obtenir des prêts pour l'achat de biens immobiliers garantis par une hypothèque sur la propriété immobilière en question.
  


 
Loi Sur Le Transfert d'Hypothèques (la loi n ° 9/1965)
  

Cette loi réglemente les hypothèques de biens immobiliers et les ventes de biens hypothéqués. Elle exige que les hypothèques soient inscrites au registre foncier.
  
 

La Loi Sur Le Contrôle Des Loyers

Les baux de propriété à Chypre sont régis par les dispositions de la loi sur le contrat, sous réserve des restrictions introduites par la loi de contrôle des loyers pour protéger les locataires contre les expulsions dans certaines circonstances.
  
La loi de contrôle des loyers ne prévaut pas pour les locations de non-Chypriotes sur les biens immobiliers à Chypre (les membres de l'UE sont traités comme des Chypriotes).
  
Les baux de plus de 15 ans peuvent être enregistrés auprès du registre foncier et les enregistrement doivent être effectués dans les trois mois suivant la signature du bail. Les baux enregistrés offrent des avantages pour certains preneurs, y compris le droit de négocier le bail.
  
Les non-Chypriotes peuvent pas entreprendre une location de biens immobiliers pour une période de plus de 33 ans sans l'autorisation préalable du Conseil des ministres, et ils ne sont pas autorisés à louer leurs locaux à des locataires.

Brochure du Programme pour Droit Immobilier à Chypre
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